Se você possui um contrato de gaveta há mais de 20 anos e tem todos os recibos de pagamento, existem dois caminhos principais para regularizar o imóvel: adjudicação compulsória ou usucapião. A escolha depende da situação do vendedor e da documentação disponível.

1. Adjudicação Compulsória
   Quando usar:
   Se o vendedor (ou seus herdeiros) ainda existe(m) e você consegue localizá-lo(s), a adjudicação compulsória é o caminho mais rápido.

O que é preciso:

Contrato de gaveta (promessa de compra e venda, cessão de direitos, etc.);
Comprovantes de pagamento (recibos, transferências, etc.);
Documentos pessoais seus e do vendedor (se possível);
Certidão de matrícula do imóvel atualizada;
Comprovante de tentativa de contato com o vendedor (notificação extrajudicial, por exemplo).
Como funciona:
Um advogado entra com a ação de adjudicação compulsória. O juiz, ao verificar que você cumpriu todas as obrigações, determina a transferência do imóvel para o seu nome, mesmo sem a assinatura do vendedor. Com a sentença, você registra o imóvel em cartório.

2. Usucapião
   Quando usar:
   Se não é possível localizar o vendedor, ou se não há mais contato, a usucapião é o caminho mais indicado, principalmente após tanto tempo de posse.

O que é preciso:

Provar posse mansa, pacífica e ininterrupta por mais de 15 anos (ou 10 anos, se tiver feito benfeitorias ou morar no imóvel);
Contrato de gaveta e recibos de pagamento ajudam como prova de posse e boa-fé;
Contas de água, luz, IPTU em seu nome;
Testemunhas que comprovem sua posse;
Planta e memorial descritivo do imóvel (feitos por profissional habilitado);
Certidões negativas de débitos fiscais.
Como funciona:
A usucapião pode ser feita judicialmente ou extrajudicialmente (em cartório, se não houver oposição). Um advogado reúne toda a documentação, ingressa com o pedido, e, ao final, você obtém uma sentença ou ata notarial que permite registrar o imóvel em seu nome.

Passos Práticos
Reúna toda a documentação: Contrato, recibos, contas, certidões.
Consulte um advogado especializado: Ele avaliará qual caminho é mais adequado ao seu caso.
Tente contato com o vendedor: Se possível, tente resolver amigavelmente.
Escolha o procedimento: Adjudicação compulsória (se o vendedor puder ser localizado) ou usucapião (se não houver contato).
Registre o imóvel: Após a sentença ou ata notarial, vá ao cartório de registro de imóveis para formalizar a transferência.
Resumo
Você tem direito de regularizar o imóvel, seja por adjudicação compulsória ou usucapião. O mais importante é reunir provas da posse e dos pagamentos. Procure um advogado de confiança para orientar e conduzir o procedimento correto.